房貸怎麼算？本息 vs 本金攤還、寬限期，一篇看懂每月要繳多少
買房前最常被問的問題就是「每個月要繳多少房貸？」答案取決於四件事：貸款金額、年限、利率，以及還款方式。這篇用實際數字比較各種情況，讓你在跟銀行談之前就心裡有數。
- 貸款 1,200 萬、30 年、利率 2.2%：每月約 45,564 元，總利息約 440 萬
- 本金平均攤還比本息平均攤還少繳約 43 萬利息，但第 1 個月要多繳近 1 萬
- 用 2 年寬限期：前 2 年月付 22,000，之後跳到 47,868，總利息多約 21 萬
- 房貸月付建議不超過家庭月收入的 1/3
房貸的 4 個關鍵數字
- 貸款金額：房屋總價 × 貸款成數。一般首購常見 7～8 成，剩下的 2～3 成是頭期款（自備款）。
- 貸款年限：常見 20、30 年，部分方案可到 40 年。年限越長，月付越低、總利息越高。
- 年利率：多為機動利率，會隨央行升降息調整。
- 還款方式：本息平均攤還或本金平均攤還，以及是否使用寬限期。
本息平均攤還 vs 本金平均攤還
以貸款 1,200 萬元、30 年、年利率 2.2% 為例：
| 還款方式 | 第 1 個月 | 最後 1 個月 | 總利息 |
|---|---|---|---|
| 本息平均攤還 | 45,564 | 45,564 | 4,403,076 |
| 本金平均攤還 | 55,333 | 33,394 | 3,971,000 |
本息平均攤還：每月固定，最常見
每個月繳的金額一樣，方便規劃預算。但前期繳的大多是利息，本金還得慢。
本金平均攤還：越繳越少，總利息較低
每個月還的本金固定（1,200 萬 ÷ 360 期 ＝ 33,333 元），再加上當月利息。剛開始月付最高，之後逐月遞減，總利息比較少。適合收入穩定、前幾年負擔得起較高月付的人。
🏠 輸入你的貸款條件，算出每月房貸本息／本金攤還、寬限期、兩段式利率、逐年明細表 開始試算 →寬限期：先輕鬆、後辛苦
寬限期內只繳利息、不還本金。同樣貸款 1,200 萬、30 年、2.2%，使用 2 年寬限期：
| 方案 | 前 2 年月付 | 之後月付 | 總利息 |
|---|---|---|---|
| 無寬限期 | 45,564 | 45,564 | 4,403,076 |
| 寬限期 2 年 | 22,000 | 47,868 | 4,611,733 |
寬限期結束後，本金要在剩下的 28 年內還完，月付反而更高，總利息也多了約 21 萬。寬限期適合剛交屋要裝潢、或預期幾年後收入會明顯增加的人；如果只是想「先輕鬆一下」，要確定寬限期結束後付得起。
年限、利率對月付的影響
| 條件（貸款 1,200 萬） | 每月還款 | 總利息 |
|---|---|---|
| 20 年・2.2% | 61,849 | 2,843,799 |
| 30 年・2.2% | 45,564 | 4,403,076 |
| 40 年・2.2% | 37,614 | 6,054,900 |
| 30 年・1.8% | 43,164 | 3,538,975 |
| 30 年・2.6% | 48,041 | 5,294,676 |
從 30 年拉長到 40 年，月付少約 8,000 元，但總利息多了 165 萬；利率每差 0.4%，30 年下來總利息就差將近 90 萬。所以談到較低的利率，比拉長年限更划算。
貸款金額速查表
30 年、年利率 2.2%、本息平均攤還：
| 貸款金額 | 每月還款 | 建議家庭月收入（1/3 原則） |
|---|---|---|
| 500 萬 | 18,985 | 約 5.7 萬以上 |
| 800 萬 | 30,376 | 約 9.1 萬以上 |
| 1,000 萬 | 37,970 | 約 11.4 萬以上 |
| 1,200 萬 | 45,564 | 約 13.7 萬以上 |
| 1,500 萬 | 56,955 | 約 17.1 萬以上 |
房貸負擔比與買房預算
房貸負擔比 ＝ 每月房貸 ÷ 家庭月收入。一般建議控制在 1/3（約 33%）以內，超過 50% 就屬於負擔過重，遇到升息、失業或家庭支出增加時風險很高。
反過來說，如果家庭月收入 9 萬，每月房貸最好不超過 3 萬，換算下來大約能貸 800 萬；再加上 2 成頭期款，總價約 1,000 萬的房子比較合理。除了頭期款，也別忘了準備契稅、代書費、仲介費、裝潢與搬家等費用。
常見問題
提前還款划算嗎？
有閒錢時提前還一部分本金，可以減少之後的利息。但要注意是否有「綁約期」違約金，以及手邊是否還留有足夠的緊急預備金。
升息 0.125% 我每月要多繳多少？
以貸款 1,200 萬、剩 30 年為例，利率從 2.2% 升到 2.325%，每月約多繳 766 元。可以用房貸試算工具輸入新利率比較。
試算結果和銀行算的為什麼不一樣？
銀行通常按日計息，而且利率會隨指標利率調整；本文與試算工具以每月固定利率估算，會有小幅差異。
本文試算以每月固定利率、按月計息估算，未包含手續費、保險費與利率調整，僅供參考，實際金額以銀行核貸條件為準。